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钱紧一年 | 奥园“三角”

钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

观点地产网当美国麻省理工学院教授克鲁格曼在1999年提出“不可能三角”时,他可能没有想到这一理论的讨论范围,将会从财政金融政策延伸到如此广泛的领域。

如今“不可能三角”经常被引申为形容几乎所有事物都不可能存在一个完美的状态,从房地产行业的角度来看:一家开发商不可能在高增长、高利润及低负债三方面做到面面俱到。

“2019年,中国奥园集团销售收入达1330.6亿元,超额完成全年目标,其中地产主业板块达1180.6亿元,实现千亿突围。”奥园集团董事会主席郭梓文在他的新年致辞中说到。

按其表述,中国奥园迎来了它的关键时期,奥园在2016至2018年合同销售金额年复合增长率达到89%。而在普遍认为环境艰难的2019年,奥园也实现了接近30%的增长。

看起来,大环境因素似乎并未阻止奥园前进的脚步,而让市场惊异的更是业绩高速增长这几年。报表显示,奥园净负债率控制在了65%以内。截至2019年中期,该数据为64.2%。

奥园完成了一个不可能的“完美”三角?而这是否真实?

土储与压力

我们要找一条线索,对于像奥园这样处于发展期的房企,最需要的是什么?

这家起步于华南的开发商,在过去一年刚刚突破千亿销售。而在行情更好的2016至2018年,该公司合同销售金额年复合增长率达到了89%,对应销售面积增幅亦在维持两年约50%之后飙升到98%。

面粉决定面包,因此获取足够多便宜的土地是奥园业务运营的中心点。奥园在2017年起开始全国扩张,当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍;翌年亦保持同样的速度,花费268亿元纳储1568万平方米。

数据来源:企业公告,观点指数整理

“我们拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。”奥园管理层在2019年初根据1141亿元销售目标制定了约400亿元的拿地预算。

尽管有雄心勃勃的纳储计划,但奥园的“粮草”仍很难与如“火箭”的销售节奏相匹配。尽管每年都能做到新增土地面积高于消耗的面积,但两者之间的距离似乎正在缩小。

用更直观的土地存续比来判断,奥园现时拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年,处于行业内下游的水平。土地存续比是衡量企业成长性的重要指标,以恒大地产为例,其在销售增长最夸张的2016年仍能维持5.1的存续比。

数据来源:企业公告,观点指数整理

究其原因,作为一间近两三年来才迅速做大规模的开发商,奥园集团显然错失了人们所称的拿地黄金时期,亦缺乏一个沉淀期。

21世纪最初十年,奥园的发展长期固守广州本土。后来在意识到布局过于单一后,郭梓文尝试带领公司扩张至国内几大经济圈,但城市选择相对偏重一二线城市。

这可能不算是一个好选择,尤其是从2009年至2012年初,即接手高端豪宅项目北京长安8号近3年时间里,由于股权纠纷造成的销售不利,令奥园发展停滞不前。

参考目前头部房企特别是碧桂园和恒大的成长经历,它们都擅长以快周转为动力,用有限的资金撬动尽可能大的规模。

背后的逻辑是差异化布局:2006年恒大地产开始全国扩张,选择性地进入了当时房地产市场处于起步阶段的二线城市,同时选择在这些城市发展不成熟但升值潜力较大的地区,大量囤地。

奥园的思路大概是从2012年发生转变,脱手长安8号后奥园意识到:“未来,公司将利用所持的丰富现金在受调控影响较小的城市寻找开发机会,并集中于刚需产品的开发。”

2013年,奥园第一次提出三年规划,宣布进入快速发展周期,练习快速开发、快速销售的高周转模式。2017年,奥园提出第二个三年计划,北上进入多个省市,初步建立环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区。

2018年则围绕重点区域的城市群,在新进入城市及周边扩大投资规模,加重了对一二线城市周边卫星城的投入。

2019年,奥园主要关注已进入市场的产能和份额提升。

一线与县城

但事实上,奥园的扩张之路未能像前辈们那般顺畅,摆在它面前的是一个日渐饱和又面临经济低潮冲击的房地产市场。

“现在纯粹靠招拍挂很难获得好的土地资源,且在市场下滑时企业发展空间不大。”郭梓文在年中业绩会上对投资者说。

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